徐远：推出房地产税是为压房价挤泡沫的观点缺乏前提基础

北京大学国家发展研究院副教授徐远近日在中国财富管理50人论坛举办“房地产税的制度设计、推进路径与潜在影响”线上研讨会上表示，房地产税推出可能没有好时机，阻力会一直很大，更多取决于决策者的选择和决心。对于设计细节而言，包括税收减免、房子估值，税基确定、税率高低、存量房和异地房征税，福利房处理等均须考虑，也须设定基准情形作为参考，用来观察未来政策影响。此外，短期来看，房地产税推出因持有成本增加而对房价有一定影响，但长期来看房价更多依然取决于经济基本面。

以下为演讲全文。

10月16日出版的《求是》杂志上发表习近平总书记的文章《扎实推动共同富裕》提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》。这两件事，意味着房地产税试点可能会很快铺开，有可能明年就会铺开，房产税由此成为讨论的一个焦点。关于房地产税争议很多，我就三个问题谈点感想。

第一个问题：关于房地产税出台的时机。

市场上对此有各种讨论，比如为降房价，财政困难、补充土地出让金等，我认为都不是很准确。我更倾向于换一个角度，从相反的角度提出问题。与其问为什么这时候出台房地产税，不如反过来问：房地产税的出台，有没有最佳时机？我的观点是，没有最佳时机。无论何时推，阻力都很大，困难都很大。因此，房地产税的出台，更多体现的是决策层的选择和决心。

房地产税本质是财产税，征税的对象不是新增的收入，而是现有的财产，征收房地产税一定意义上是“切别人盘子里的蛋糕”，这是很难的。即存量税较难启动。对比来看，现在几乎所有的税种都是流量税，是对新增收入收税，税收成本很低，纳税人税收痛苦没有那么大。但是若对存量收入征税，税收痛苦很大。因此，政策要考虑征收成本对政策效果的影响。

中国历史上的盐铁专卖其实有降低税收成本的考虑。盐铁作为必需品，消费弹性很低，征税之后消费者还是会尽量买。因此设立一个专门的机构，或者派一个厉害的官员管这个事，就可能成功。盐铁专卖这样的制度，节约了税收成本，很有生命力。否则生命力就没有那么强。再以近代烟草专卖为例，新中国成立的时候，烟草税是小半个财政部，考虑到烟草商品的特性，在流量交易中收税成本较低。再比如，现在市场上讨论对茅台进行专卖，不管成不成，背后的道理是一样的。

但是房地产税是财产税，即便税率不高，也会分走他人的存量财富，还有各种各样的既得利益的阻碍，征税成本是非常高的。

我基本的观点，是房地产税没有最佳时机，出台主要反映的是决策者的决心，克服阻力也往前推。稳妥起见就进行试点，在一些城市试点5年时间，观察试点效果再作决定。

因为是全新的税种、全新的机制，房地产税如果推出，影响会比现在市场上讨论的要大很多，因为财产税不仅是对既得利益、存量财富征税，还是整个社会治理方式的转变。可谓“三千年未有之变局”。中国有文字的历史大概三千多年，基本上没有财产税，汉朝有过财产税，但时间很短，量也很小。现在要征财产税，财产税对应社会治理，是须提供服务的。就需要进一步落实“转变政府职能”，从生态型到服务型。总体而言，房地产税牵涉面很大，出台阻力很大，需要很大的决心。

 第二个问题：关于房地产税设计的关注重点。

房地产税是重大的新税种，有很多参数影响其实际执行和实际效果，需要把重大参数提出，各个地方进行比较，观察思考最后的推行效果。

比如，税收减免是考虑面积还是套数，存量房是否征收等。上海试点是不收存量房的。另外，房产价值估值方法是征税基础，须考虑是按市价、评估价，还是成本价征收。估计按成本价概率较小，应是按照市价或某种评估价。税率折扣的比例而言，一般国外经验是按评估价进行相应比例的折扣，比如70%、80%。税率是否按照累进税率表、实际效果等都需要结合减免等政策进行观察。此外，还有两点十分关键。

第一，房地产改革以来有各种各样的福利房，如单位房、集资房、经济适用房、军产房等，对于在我们国家历史上形成的这些不同性质的房子要不要征房地产税？如果要征收，征收阻力有多大？如果不征收，只对商品房或者小产权房征收，就面临是否公平的拷问。不管福利房征收不收税，阻力都会很大，都会有矛盾和冲突，这个矛盾和冲突怎么解决？

第二，针对异地房问题，在不同城市拥有房产，房地产税是单独对各地征收，还是全国合在一起征收？如果是合在一起征，中央和地方怎么分成？对地方政府的行为会产生什么影响？对未来产业发展和聚集有什么样的影响？

现在，我们来假想一个比较基准，称之为“零假设”，以这个零假设为基准来思考未来房产税的阻力和实际效果。我的零假设是人均减免大概50平方米（40~60平方米），存量房是需要征税的，如果不征意义不大。市价估值的70%作为税基，税率大概是0.4~2.0%累进，考虑到之前的减免，可能有效税率在0.2%左右。目前来看，不同城市合并征收的阻力可能会更大，试点阶段可能是单独征收。

第三个问题：关于房地产税的影响。

房地产税出台，公众会担忧房地产税是否会带来房价下跌，甚至导致房地产崩盘。但要回答推出房地产税对中国经济产生什么影响的问题，需要两个基础，一是税收的具体设计，比如税率多高，征收面多广。还没有具体文件；二是如何理解目前的房价，如何看市场上流行的房地产“泡沫”观点，这个问题不能回避。

和当前主流观点不同，我不认为中国房地产市场有“泡沫”。不管是国际比较，还是考虑到未来的经济增长，把房价作为未来收入流的贴现，我一直不认为有“泡沫”。举例而言，房地产调控5周年了，但是主要的大城市房价依然上涨。一线城市房价压得狠一点，但是还是涨。二三线压得松一点，就涨得多一点。5年时间够长，调控也够坚决、够严厉，政策也够连贯，但是依然涨，这本身是很有力的证据。这个证据告诉我们，基于房地产存在泡沫的分析，很可能是有问题的。前提错了，后面的分析也会错。比如，有人说出台房地产税是为了压房价，为了挤泡沫，这样的观点缺乏前提基础。

思考中国的房价，一个有启发的角度，是中国房价上涨是特殊现象还是一般现象？我之前花过一点时间梳理了文献，梳理了全球的证据。基本的发现是：一个经济比较好甚至是快速成长的经济体，房价上涨是一般规律，基本上没有例外。而且把所有数据放在一起，总结出一个不是很精确，但大致过得去的经验公式，可以未来判断房价增速的参考速度：

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。

把这三项加起来，就大概等于这个国家那一段经济比较好的时间内的房价增速。

基于这个公式，我国房价增速符合一般规律，没有证据表明增幅快了，也没有证据表明增长慢了。因此，房价泡沫的观点值得商榷。基于房价存在泡沫的分析，也值得商榷。现在，要分析房地产税对房价的影响，对房价是否有泡沫这个基本判断要做对。若基于错误的判断，后面的分析都可能错。比如说，因为房价有泡沫，所以要征房产税压低房价，这样的观点站不住脚。

当前，关于中国房地产市场，观点存在分裂。一方面，公众都觉得贵，把贵和“泡沫”混淆在一起，然后对“泡沫”有很多批评意见；另一方面，房子是中国财富的主要载体，经济增长的重要载体，而且是货币信用创造的重要载体。从这个角度看，房子被批评的稍微多了一点，房地产市场的正面贡献讨论得少了一点。毕竟房子还是大家都需要的。

讨论房地产税，不能脱离房子是涉及千家万户的财富、涉及国计民生的基本面而谈，不能不看到房子的经济和社会价值，用“泡沫”两个字代替很多分析。

我猜测，最后推出房地产税试点，其税率不会太高，会有税收减免。这样的话，阻力才会小。

房地产税对房价会有一定的影响，因为未来持有成本会增加。短期内也可能会带来一些房价的波动，房价会相应回调，但长期房价趋势还是取决于经济基本面。基于以往的分析，不管是理论分析还是实证证据，房价主要取决于经济增长、城市化和通货膨胀。一句话简单概括，即房价与经济繁荣是一体的。如果未来经济向好，房价就还会涨。如果未来经济不好，房子大概也不向好。

总结而言，第一，房地产税推出可能没有好时机，阻力会一直很大，更多取决于决策者的选择和决心。第二，其设计细节，包括减免、房子估值，税基确定、税率高低、存量房和异地房征税，福利房处理等均须考虑。也须设定基准情形作为参考，用来观察未来政策影响。第三，对房价影响的判断要基于对中国房地产市场的客观分析，看到房地产的正面作用。我不认为房价有泡沫，而认为房价是约束条件下的极度理性。

关于未来房价的变化，基本判断是，房子与经济共舞，房价的趋势主要看经济是否继续向好。